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地下车位核查牵出房企“地下”收入  

2017-08-03 09:57:36|  分类: 税务稽查 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地下车位核查牵出房企“地下”收入 - 采穗园 - 采穗园博客
转:中国税务报    作者:武可勇 汤晓琳 
 
    举报线索称, S房产公司委托物业公司销售地下车位并隐匿收入。但物业公司却表示,地下车位是人防空间,没有产权不能销售,其向业主收取的是使用费。举报有误?还是另有隐情?小区地下车位究竟能否销售?

    1 接到举报 房企销售车位涉嫌偷税

    近日,江苏省连云港地税局根据举报线索,对S房地产开发公司实施税收调查,通过实地调查房产项目,外调分析企业开发小区立项规划信息,内查核验企业账目数据,确认该企业存在销售地下车位隐匿收入1680万元、多计项目开发成本490.54万元的违法事实。该局依法对企业作出补缴企业所得税345.75万元,土地增值税695.1万元,加收滞纳金312.6万元,并处罚款520万元的处理决定。

    不久前,连云港地税局接到举报线索,举报人称,连云港S房地产开发公司向业户销售地下车位,但却由物业公司收款并开具收据,存在偷逃税款嫌疑。

    接到举报信息后,检查人员利用征管软件对该企业信息进行了分析。S房地产开发公司成立于2012年12月,注册资本5000万元,主要从事房地产开发业务,企业主要开发楼盘项目为连云港G国际小区。截至2017年4月,该小区住宅和相关商业用房全部销售完毕,企业已向税务机关提交该项目土地增值税清算申报表,企业共取得收入5.67亿元,已入库清算税款1267万元。

    在该企业的申报信息和报表资料中,检查人员未发现其开发项目的地下车位销售明细表,验看发票开具系统信息,也未发现S房地产开发公司销售地下车位开具发票的数据。通过调阅系统登记信息,检查人员了解到,G国际小区物业公司是S房地产开发公司的全资子公司,物业公司的法定代表人与S房地产公司的法定代表人为同一人。

    结合案头分析情况和举报线索信息,检查人员认为,该企业在地下车位销售方面存在疑点,决定成立检查小组对该企业实施调查。

    2 实地访查 物业公司行事蹊跷

    由于举报线索的核心内容涉及G国际小区地下车位,检查人员决定改变调查方法,暂时不惊动相关企业,采取着便装实地走访的方式首先了解该小区地下车位情况。检查人员发现,该小区地下空间有大量地下车位,并且约有200多个车位上已标注了业主的车牌号码。在和小区业主交谈的过程中,检查人员得知,不少业主已购买了车位,每个车位售价为6万元~7万元,使用期为20年,业主将相关款项支付给了物业公司,物业公司向业主提供了盖有物业公司公章的收据。

    检查小组决定先从物业公司入手调查G国际小区地下车位销售情况。面对检查人员的询问,物业公司负责人解释称,由于G国际小区地下空间属于配套人防工程,根据《人民防空法》规定,产权属国家所有,不能对外销售,但是S房地产开发公司有使用权和收益权。S房地产开发公司现已无偿向物业公司移交了地下车位,由物业公司负责管理和收费。物业公司负责人向检查人员提供了S房地产开发公司无偿移交地下车位的书面材料,以及业主交纳车库使用费的收据等相关资料。

    在物业公司账簿中,检查人员发现,物业公司已取得部分地下车位业主缴纳的20年车位使用费共840万元,当年确认收入42万元,并申报缴纳相关税款。

    物业公司调查了解到的情况,与举报线索中反映的房地产公司销售车位的信息存在偏差,是举报人不知道地下车位已移交,物业公司受托收费管理地下车位?还是此事仍有隐情未查明?虽然物业公司负责人提供的情况貌似合理,但检查人员认为,其中仍有疑点:实地走访时,该小区有200多个地下车位已标注车牌号码,说明车位已售出,按此计算物业公司取得收入应在1500万元左右,但物业公司账目中仅反映了840万元,其他的收入去哪了?此外,G国际小区的地下车位空间真如物业公司所称,都是人防工程?S房地产开发公司对其所开发项目的地下车位究竟有无产权?

    3 内查外调 揭开隐匿收入真相

    检查人员对案情疑点进行分析后,决定到建设规划、房管和人防等部门实施外部调查,掌握G国际小区项目开发面积、人防空间面积等真实情况,以此打开案件调查的突破口。

    从房管、人防、规划等部门调取G国际小区立项报告、规划方案、建设施工许可证和测绘报告等相关项目资料并进行比对分析后,检查人员发现,按照项目规划G国际小区地下建筑面积共有2.04万平方米,共有地下车位460个,其中人防局与S房地产开发公司移交的地下人防面积为7832平方米。检查人员通过核验建设、房管等部门的文件资料确认,G国际小区建设规划中,房产开发单位对部分地下车位面积拥有产权并且可以销售,其地下车位可售面积为1.26万平方米。

    检查人员结合规划图纸,对G国际小区再次进行了实地调查,确认该小区共有460个车位,其中利用人防空间的停车位为175个,不能办理产权,由物业公司通过收取服务费的方式供业主使用,其余的285个车位,则是可以办理产权手续的可销售车位。

    取得小区地下人防空间和车位数量的相关证据后,检查人员对G国际小区物业公司发出协查通知书,对该物业公司账簿进行了仔细核查。检查人员发现,该物业公司其他应付款科目有一笔高达1680万元的款项。对此,物业公司负责人称该笔款项是S房地产开发公司提供的借款。

    检查人员打印了物业公司所称的“借款”明细账,到S房地产开发公司与其账目进行了核对,发现S房地产开发公司账簿中并无物业公司借款的记录,应收账款项目中也无相关款项信息,与物业公司账簿记载信息不符。面对检查人员提供的地下车位人防面积资料,以及两家企业账目信息等证据,无法自圆其说的物业公司负责人承认,账目中的1680万元款项,是物业公司替S房地产开发公司销售地下车位的销售款,并向检查人员提供了售车位所开收据和销售记录等资料。

    检查人员随即约谈了S房地产开发公司负责人,面对证据,该负责人承认了让物业公司代销地下车位,并将销售所得的1680万元挂账物业公司,未确认收入申报纳税的违法事实。截至检查人员核查,G国际小区车位已对外售出1.1万平方米,占地下车位可售面积的87%。

    4 延伸检查 发现成本扣除问题

    检查人员重新对S房地产开发公司检查年度企业所得税申报表和土地增值税清算申报表等资料进行审核,发现地下车位建造成本总计为6110万元,该公司已将其作为公共配套设施在项目核算时全额进行了扣除。

    依照《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发〔2009〕31号)第十一条、第十四条规定,以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条关于土地增值税的扣除项目的有关规定,S房地产开发公司无偿移交给人防部门的地下人防工程,面积7832平方米,其建造成本2336.6万元可在计算企业所得税和土地增值税时全额扣除。

    S房地产开发公司取得非人防性质地下车位预售许可证,销售地下车位,属建成后有偿转让行为,应分别确认企业所得税和土地增值税应税收入1680万元,并按照规定对已销售面积扣除相应的成本和费用,但该公司除将已售1.1万平方米地下车位成本扣除外,将未售面积成本也一并做了扣除,共多扣除建设成本490.54万元。

        至此,检查人员最终查明,S房地产开发公司销售地下车位隐匿销售收入1680万元,同时在项目核算时,多扣除地下空间建设成本490.54万元。连云港地税局依法补征了税款,并对企业进行了处罚。

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