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个人办公司买商住房:税收因素要考虑足  

2017-08-31 21:01:05|  分类: 会计实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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土地使用税38个风险点 - 采穗园 - 采穗园博客
 来源:中国税务报-中国税网       作者:任芳 
  前段时间频出的房地产调控政策触动了很多人的神经,尤其是商住房新政更是让一些人措手不及。 
   
  北京市商住房调控政策出台后,个人不得购买新建商住房了。想买新建商住房,就得是文件里明文表述的“合法登记的企事业单位、社会组织”,且得一次性全款付清一套至少500平方米的商住房;购买后如果想转让,必须得产权满3年才可以上市交易。虽然个人仍可购买二手商住房,但也只能全款,且购房者在京必须无房(含所有类型);如果是非京籍人员,还需在京连续缴纳5年社保或个人所得税,个人所得税需60个月连续缴纳,不能中断。 
   
  新政执行后,一些人开始打起注册公司购买商住房的主意。笔者认为,个人通过注册公司购买商住房,要事先充分考虑税收因素。 
   
  日常运营税务问题 
   
  注册一家企业,从登记到注销都会涉及税务问题。首先要办理营业执照和其他各种证照,办理了营业执照后30日内需前往主管税务机关做税务登记。随后,相关的申报纳税义务随之而来,增值税及相应的城建税和附加费都需要按月申报(即便是零申报),所得税需要按季申报(即便是零申报),每年5月31日前还需要汇算清缴。就个人所得税而言,除每月综合申报,还需要每月进行个人明细申报,即便是零申报,也不能省略,否则会影响个人相关权益,比如购房资格、摇号资格。 
   
  笔者了解到,这些事目前在北京,可以委托中介公司做,初始成本为数千元,后续运营费用每年也需要数千元。此外,单位购买的房产,每年需要缴纳房产税和土地使用税,如果房子是自用,房产税按照房产原值的70%乘以1.2%计算,城镇土地使用税按照占地面积算,北京最便宜的为1.5元/平方米。但是,既然购房是用来投资的,公司是空壳,自用的可能性就不大,如果用来出租,那么需要按租金的12%缴纳房产税。 
   
  按目前政策,3年以后房子才能转让,因此以上这些税费至少需要维持3年。除此之外,还应考虑到因为长期零申报可能引发的税务稽查与评估风险,这些风险所需要付出的时间成本甚至是税务代价,可能就不好预期了。 
   
  转让环节税负问题 
   
  既然是投资,就当然需要考虑转让的情况。按目前的政策,可设想一下,北京的商住房新报项目分割单元不得低于500平方米,按每平方米3万元计算,每套商住房至少需要1500万元的成本。假定3年后该商住房涨到了2000万元,涨了500万元,该企业想要把商住房卖掉,需要缴纳的各项税费如下。 
   
  增值税:因为是为了购买商住房注册成立的公司,一般应该是小规模纳税人(或者说是不经常发生应税行为的企业),可以适用差额5%的征收率。那么应纳增值税为25万元(500万×5%)。但如果在此期间登记了一般纳税人的身份,那么销售时取得的全部价款和价外费用是应税销售额,增值税销项税额为198.2万元[2000÷(1+11%)×11%],可以抵扣相应的增值税进项税额。但一般而言,专门为购房投资成立的空壳公司不会有什么可抵扣的进项。如果购买的是新建商住房项目,目前抵扣新增不动产进项税额需要分两年抵扣。 
   
  城建税及附加:应缴城建税是增值税的7%,应缴教育费附加是增值税的3%,应缴地方教育费附加是增值税的2%,合计应缴税费为增值税的12%。 
   
  企业所得税:既是为了购买房产注册的公司,差不多是一个空壳公司,基本上没什么成本,全部盈利都属于应税收入,应缴纳25%的企业所得税,大约有100多万元。 
   
  土地增值税:土地增值税是以企业转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收,算下来大概为几十万元。 
   
  这样算下来,个人通过注册公司购买商住房,即使房价再上涨,获利也有限。所以,投资方案要充分、准确地考虑税收可能带来的影响。毕竟房屋中介的目的是为了高额佣金,而投资是关乎自己的钱袋子。 
   
  (作者单位:北京市海淀区地税局)

采穗园链接:

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