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简述契税的纳税筹划方法  

2017-06-30 16:05:13|  分类: 税收筹划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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转:税屋     作者:陆英
契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象,依据土地使用权、房屋的价格,向承受的单位和个人征收的一种税。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)文件规定,契税由税务机关直接征收,并普遍适用于有应税行为的单位和个人。 
    在目前的经济生活中,涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多, 根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划,降低契税支出,日益为各方面纳税人所重视,现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%) 
    一、签订等价交换合同,享受免征契税政策 
    「例1」金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司,然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后,金信公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元),南方公司应缴纳契税=3000×4%=120(万元)。 
    纳税筹划思路:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定:土地使用权、房屋交换,契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额,由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款,交换价格相等的,免征契税。 
    根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:金信公司与南方公司改变合同定立方式,签订土地使用权交换合同,约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定,金信公司和南方公司各自免征契税120万元。 
    二、签订分立合同,降低契税支出 
    「例2」红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司,该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物,附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等,化肥生产车间总占地面积3000平方米,整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元, 3000平方米土地评估价为240万元,其他生产厂房附属物评估价为200万元),月星化工公司按整体评估价600万元购买,应缴纳契税=600×4%=24(万元)。 
    纳税筹划思路: 
    根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定: 
    1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。 
    2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。
    3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。 
    根据上述文件对于免征契税的规定,在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税,由此提出纳税筹划方案如下:红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同,第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同, 销售合同价款为400万元, 第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等), 销售合同价款为200万元。经上述筹划,月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税,应缴纳契税=400×4%=16(万元), 节约契税支出8万元。 
    三、改变抵债时间,享受免征契税政策 
    「例3」金图公司因严重亏损准备关闭, 尚欠主要债权人明珠公司5000万元, 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000×4%=200(万元)。 
    纳税筹划思路:根据《财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定:企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税。 
    根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间,先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产, 待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务,可享受免征契税,节约契税支出200万元。 
    四、改变抵债不动产的接收人,享受免征契税 
    「例4」华业公司欠石林公司货款2000万元, 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元,石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000×4%=80(万元)。 
    纳税筹划思路:石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债,华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质,却需多缴纳契税80万元,在三方欠款均相等的情况下,进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征,可考虑纳税筹划方案如下:石林公司与华业公司、亚美公司签订债务偿还协议,由华业公司将抵债商品房直接销售给亚美公司,亚美公司将房款汇给华业公司,华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务,石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后,三方欠款清欠完毕,且石林公司可享受免征契税,节约契税支出80万元。 
    五、改变投资方式,享受免征契税政策 
    「例5」王明有一幢商品房价值500万元,李立有货币资金300万元,两人共同投资开办新华有限责任公司,新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4%=20(万元)。 
    纳税筹划思路: 
    根据财税[2003]184号文件的规定:非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。 
    根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下: 
    第一步,王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司,将自有房产投入王明个人独资公司,由于房屋产权所有人和使用人未发生变化,故无需办理房产变更手续,不需缴纳契税。 
    第二步,王明对其个人独资公司进行公司制改造,改建为有限责任公司,吸收李立投资,改建为新华有限责任公司,改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋, 免征契税, 新华公司减少契税支出20万元。 
    六、改变购买不动产方式,享受免征契税政策 
    「例6」金盛有限责任公司于2004年1月向国有独资公司兴业有限责任公司购买三幢商品房,价值9800万元, 金盛公司应缴纳契税=9800×4%=392(万元)。 
    纳税筹划思路:根据财税[2003]184号文件的规定:非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的房屋、土地权属,免征契税;两个或两个以上的企业,依据法律规定,合同约定,合并改建为一个企业,对合并后的企业承受原合并各方的房屋、土地权属免征契税。执行期限为2005年12月31日之前。 
    另外根据财税[2006]41号《财政部 国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》文件规定, 企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。对于财税[2003]184号文件执行过程中的问题做了如下规定:1.184号文件第一条第一款中规定的“整体改建”,是指改建后的企业承继原企业全部权利和义务的改制行为。 
    2.184号文件第二、三、四条中所谓“企业”,是指法人企业。 
    3.184号文件第二条第一款中规定的“股权转让”,包括单位、个人承受企业股权,同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中,可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即:企业办理变更登记的,适用于该款规定;企业办理新设登记的,不适用于该款规定。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。 
    4.184号文件第四条规定的“企业分立”,仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。 
    5.184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”,是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系,以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。 
    6.以出让方式承受原改制企业划拨用地的,不属于184号文件规定的范围,对承受人应征收契税。 
    根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下: 
    第一步,金盛公司与兴业公司签订投资协议,共同出资组建兴盛有限责任公司,注册资本为1亿元,金盛公司出资200万元, 出资方式为货币资金,投资比例为2%,兴业公司出资9800万元, 出资方式为三幢商品房, 投资比例为98%,并约定兴盛有限责任公司成立后,于6个月内办理商品房产权变更手续。办理商品房产权变更手续时,新设立的兴盛有限责任公司承受兴业公司投入的房产,因兴业公司投资比例超过50%,享受免征契税392万元。 
    第二步,办理完商品房产权变更手续后,金盛公司与兴业公司另签订一份股权转让协议,约定兴业公司将所持兴盛有限责任公司9800万元股份原价转让给金盛公司股东。 
    第三步,股权转让手续办理完毕后,金盛公司与兴盛有限责任公司于2005年1月签订合并协议,由金盛公司合并兴盛有责任公司,合并后金盛公司承受原兴盛有限责任公司的房产,享受免征契税392万元。 
    在以上对于契税缴纳的若干案例筹划中,要注意契税缴纳和土地增值税缴纳密切相关,进行税收筹划时需同时考虑土地增值税的税负,并结合有关营业税和企业所得税的相关免征政策,综合考虑企业总体税负支出,方能取得较好的筹划效果。


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