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房地产代建业务的涉税风险  

2017-04-12 23:37:30|  分类: 会计实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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转:梁好财税工作室公众号

委托代建作为近年来一种常见的工程管理模式,其主要特点就是建设单位将建设工程项目委托给专业化的项目建设或管理企业,由其进行建设实施,控制项目投资、质量和工期,并在建成后移交给建设单位或投资主体指定的使用者或经营者。

  

越来越多的房地产企业放弃重资产模式,开始同政府、事业单位和其他房地产开发企业合作,运用自己的项目管理能力实施代建业务,但与此同时代建的操作模式也在发生变化,代建的涉税风险也逐渐浮出水面。

  

一、从财税角度如何理解代建模式?

  

标准的代建模式通常具备以下特点:

  

1、代建项目的立项、土地和后续报建手续都在项目方名下,而不在代建方名下。

  

2、代建方通常不垫资,由项目方承担全部建设费用。

  

符合这两个特点的代建业务中,项目方同代建方签署委托代建协议,支付工程建设款项,代建方负责整体工程管理过程,实质上是提供了一种特殊的工程管理服务,应就取得的代建管理费收入缴纳6%增值税,并向项目方开具发票。

  

二、代建模式的两种特殊变异模式

  

1、代建方取得土地怎么办?

  

如果代建方取得土地使用权,意味着后续的报建手续应以代建方企业为主体实施,那这就不再是真正意义的代建,而属于该企业自行开发项目,如果完工后要移交项目方,必须视同销售缴纳增值税、土地增值税和企业所得税。

  

2、代建方垫资怎么办?

  

实务中有一些代建业务房地产企业参与垫付资金,这种情况我们认为应分解为提供代建服务和提供贷款服务两种业务,并就两种业务分开核算分开开具代建服务费发票和资金占用费(利息)发票。项目方取得代建服务费专用发票可以抵扣增值税进项,取得资金占用费发票不得抵扣进项。

  

三、代建模式如何签署协议?

  

代建模式中存在两类协议,一类是代建方同项目方签署的委托代建协议,约定双方在代建业务中的权利义务和双方责任;另一类是施工合同。

  

施工合同的签署实际操作中不尽相同,但主要思路有两种;


1、项目方、代建方、施工方三方签署协议,约定三方各自权利、义务责任;

  

2、经项目方授权,代建方同施工方直接签署协议,但应在合同中注明项目方基本情况以及代建方同项目方的主要权利义务。

 

四、代建模式下的代建方的财税处理关键点

  

1、代建方企业的会计核算

  

代建方作为项目方的代言人,收到项目方的工程款项,再按照工程进度支付给施工方企业,建议作为往来科目处理,所有收款计入其他应付款,所有支付的工程款计入其他应收款,最终项目完工决算后统一将两个科目对冲即可。代建管理费按照合同约定和实际支付节点正常核算收入,开具发票即可。

  

但房地产教科书上给予的是另外一种做账方法,即房地产企业先计入开发成本——代建工程科目,然后完工后计入开发产品——代建工程,最终交接后计入主营业务成本——代建工程。这种做法当然和可以,但实务中较易同企业自行开发项目混淆,引发涉税风险。

  

2、代建方企业面对的资金流和施工发票开具

  

既然会计核算清晰了,资金流自然非常清楚,项目方向代建方支付工程款,代建方向施工单位支付工程款,但对应的施工单位发票可不是开给代建方企业,而应当开具给项目方企业或者单位。这一点特别需要注意,实务中很多代建操作在施工发票的开具上出现思维混乱,最终给企业带来涉税风险,甚至很多税务机关倾向于认为如果发票开发代建方企业,那么就不再是代建而是自行开发。

  

因此,资金流和发票在代建模式中出现了不完全一致的情况,代建方企业作为代建管理服务企业,约定了资金流的代付义务,因此,虽然不一致,并不影响各方的财税处理。


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