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物业管理企业会计核算  

2017-03-10 14:15:09|  分类: 会计实务 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:QQ初心提供

        根据物业管理企业会计核算补充规定(试行), 国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知。该通知要求,凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算,应在《房地产开发企业会计制度》的基础上,再按照“物业管理企业会计核算补充规定(试行)”执行。该规定具体内容如下:
   一、会计科目及使用说明
预收账款
  1、预收帐款核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项,如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。
  2、企业向有关单位和个人预收的款项,
  借:银行存款,
  贷:预收帐款;
  收入实现时
  借:预收帐款,
  贷:经营收入或其他业务收入
  有关单位和个人补付的款项,
  借:银行存款
  贷:预收帐款;
  退回多付的款项,你得作相反会计分录。
  预收账款情况不多的公司,也可以将预收的款项直接 入“应收账款科目的贷方,不设预收帐款。


  3、预收帐款应按有关单位和个人设置明细账。
  4、预收帐款期末贷方余额,反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额,反映应由有关单位和个人补付的款项。
代收款项
  1、代收帐款核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项,如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等(作为其它应付款二级科目)
  企业受物业产权人委托代为收取的房租等,也在代收帐款核算。
  2、企业收到代收的各种款项时
  借:银行存款
  贷:代收帐款
  交给有关单位时
  借:代收帐款
  贷:银行存款
  收取代办手续费等服务收入时
  借:代收帐款
  贷:经营收入。
  3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。
  4、本科目期末贷方余额,反映企业向未支付的代收款项。
其他应付款
  1、 其它应付款核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项,如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时,企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
  2、发生的各种应付、暂收款项,
  借:银行存款等科目,
  贷:其它应付款;
  支付时,
  借: 其它应付款,
  贷 :银行存款等科目。
  3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。
  4、本科目期末余额,反映企业尚未支付的其他应付款。
 代管基金
  1、代管基金核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
  2、企业收到代管基金时,
  借:银行存款--代管基金存款科目
  贷:代管基金。
  企业收到银行计息通知,属于代管基金存款的利息收入
  借:银行存款--代管基金存款科目
  贷:代管基金。
  企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备,应负担的有关费用,如租赁费、承包费、有偿使用费等,应按受益对象
  借:经营成本 或管理费用或其他业务支出科目
  贷:代管基金。
  代管基金按规定用途使用,应分别以下两种情况进行处理:
  由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的,实际发生的工程支出,借: 物业工程科目
    贷: 银行存”、“库存材料等有关科目
  工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账
  借:代管基金
  贷:经营收入--物业大修收入
  结转已完物业工程成本
  借:经营成代管基金
  贷:物业工程。
  由外单位承接大修任务的,工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算
  借:代管基金
  贷:银行存款等科目。
  3、代管基金应按单幢房屋设置明细账。
  4、代管基金期末贷方余额,反映代管基金的结余。
物业工程
  1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
  企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也在本科目核算。
  2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出
  借:物业工程

  贷:银行存款或库存材料

  工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账
  借:代管基金科目
  贷:经营收入--物业大修收入科目
  结转已完物业工程成本
  借:经营成本,
  贷: 物业工程  

企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出
  借:物业工程   

贷:银行存款、“库存材料等有关科目
  工程完工结转成本
  借:递延资产科目
  贷:物业工程   

3、物业工程 应按工程项目设置明细账。
  4、本科目期末借方余额,反映在建工程的实际成本。
  5、企业可以根据实际业务需要,增设相应的科目。
 经营收入
  1、本科目核算企业在物业管理(主营业务)活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
  物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
  3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入
  借 :银行存款或应收账款等科目
  贷: 经营收入
  企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入
  借: 银行存款或应收账款等科目
   贷: 经营收入
  企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程、工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账
  借 :代管基金科目
    贷: 经营收入
  4、本科目应按经营收入的种类设置明细账,如“物业管理收入、“物业经营收入、“物业大修收入等,其中“物业管理收入,企业可以根据实际管理需要,按照物业管理收入的组成内容(如来源渠道等)设置明细账,进行明细核算。
  5、期末,应将本科目的余额转入“本年利润科目,结转后本科目应无余额。
经营成本
  1、本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
  企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用,入“管理费用科目,不在本科目核算。
  2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用,直接 入本科目
  借 经营成本
  贷: 银行存款或库存材料或应付账款等科目。
  企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等,直接 入本科目
 
   
经营成本
   贷 :代管基金或“应付账款。
  月份终了,企业应及时结转已完物业工程成本
   借 经营成本
      贷: 物业工程。
  3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
  4、期末,应将本科目的余额转入“本年利润科目,结转后,本科目应无余额。
 其他业务收入
  1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入,包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
  商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房,从事经营活动取得的收入,如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
  其他业务收入的确认原则,与主营业务收入确认原则相同。
  2、企业取得的各项其他业务收入
  借 :银行存款或应收账款等科目
  贷 :其他业务收入。
  3、本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“房屋中介代销手续费收入、“物资销售收入、“废品回收收入、“商业用房经营收入等。
  4、期末,应将本科目的余额转入“本年利润科目,结转后本科目应无余额。
其他业务支出
  1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出,包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
  2、企业发生的其他业务支出,
  借:其他业务支出  

        贷 :应付职工薪酬、“银行存款、“应交税费、“其他应交款、“代管基金等科目。
  3、本科目应按其他业务的种类设置明细账,如“房屋中介代销手续费支出、“物资销售成本、“废品回收成本、“商业用房经营支出等。
  4、期末,应将本科目的余额转入“本年利润科目,结转后本科目应无余额。
  二、会计报表的编制说明
  1、在资产负债表“住房周转金项目下增设“代管基金项目,反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
  2、“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存货项目中反映。
  3、“代收款项“科目的期末余额,在资产负债表“其他流动负债项目中反映。

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