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城中村改造政策规定及操作实务  

2017-02-23 15:48:10|  分类: 综合法规 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:一片红云6688 河北问鼎地产咨询有限公司整理

一、石家庄市城中村改造政策规定及实务

(一)石家庄市城中村改造政策。

石家庄市城中村改造走在全国的前列,政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文,适用期是5年,到07年结束。08年张书记提出三年大变样,开始了新一轮的城市建设,城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造,尤其是08年以后,政策规定相当完善,下面介绍一下相关文件。

1、关于进一步加快城中村改造的实施意见(085号文)

 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策(配套费减免、出让收益返还)等核心内容,此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。

 2、关于进一步加快城中村改造的指导意见(城指办【200825号)

  明确了回迁面积原则上按1:1置换,不超过300平米每户,这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村,人们之间攀比严重,总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积,较为混乱。

  3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见(096号文)

  规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市。

  4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见(市拆管字[2008]02号)

    城中村拆迁手续的办理。

  5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见(石政发〔200910号)

  高层容积率不超过2.5;道路红线30米以上,住宅严禁设底商;楼间距、楼面宽度等有相关指标,目的在于提高居民的居住品质。

  6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施(冀国土资地字[20098号)

  7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定(市村改办[2009]1号)

  限定资质,要求三级以上,业绩要求20万平米。石家庄内也有例外,开发企业可以不具备三级以上资质,但是总公司或母公司是三级以上开发企业,由总公司或者母公司出具相关证明,分公司或子公司可以介入城中村改造项目。

8、石家庄市城市建设三年大变样指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关土地手续的通知(城指办发(2009077号)

     城中村改造征地需提交的资料;

     回迁安置用地可划拨、协议出让,40%出让金。

9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见(市政办函(200968号)

     回迁楼的位置、楼号等在总平图上标注;

     办理回迁楼产权登记的程序及资料。

10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知(石政办发〔201018号)

   12010年后城中村改造重点:二环路以内未启动的;二环路外侧可视范围内的;主要市政及公用设施建设所涉及的。
   
 市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄,原则上不列入近期改造计划。

   2)城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后,由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。

   参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。

   招标时要进入有形建筑市场,由市招标办全程监督。

   经招标选定开发企业后,由国土部门按照一级开发的程序做出委托,明确一级开发主体,报市城中村改造办公室备案,同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。

11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见(石政发〔201048号)

  人均一分地,给村里预留发展用地,用于村集体商业、工业等经济发展;

  可作为回迁房周转用地,提前利用;

  划拨登记在村委会或居委会名下;

  交政府出让后,出让净收益返还。

12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程(石政办函〔201061号)

   二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。

13、石家庄市市区土地收储工作流程(石政办发〔201117号)

     储备流程。

以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则:

  一是政府主导:首先列入计划。不能一哄而上,引起供过于求。需要条件具备,领导班子团结,人们改造意向比较强烈等,必须经审批列入计划,经政府审批,才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本核算、收益返还等,政府也需要得到开发企业的审定,如何成为开发的主体,如何运作,政府需要主导。

  二是规划先行:要规划条件、编制规划方案、注明回迁,开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。

  三是村民自愿:一村一案表决:是否改造、合作方式、拆迁补偿安置方案等,村委会组织80%表决。石家庄市的城中村改造使村民得到实惠,也改善了他们的居住条件。大变样期间,没有发生恶性事件,拆迁工作深入人心,周围尚未改造的村民改造意愿也比较强烈。拆迁安置补偿方案已经比较成熟,表决通过和拆迁都是相当快的。

四是一村一策:补偿标准、方式、面积等。

五是实现四个转变:村改居、土地集体转国有、村委会改居委会、村企业变股份企业,所以城中村改造不仅仅是物的有形的改造,也包括身份的置换,企业的改制等。

(二)石家庄市城中村改造程序

  1、辖区政府向市城中村改造办公室提出申请,经市政府批准后列入城中村改造年度计划。其实每一个城中村改造都是开发企业现行介入,只有少数是自行改造,多数城中村不具有改造的实力,选择与开发商合作。后面的程序也是开发商在积极推动,代为跑办。

    (村委会区政府)

  2、列入改造计划后向市规划管理部门申请规划条件。明确项目红线,容积率,建筑密度,配套设施如托儿所,幼儿园,学校,邮局,医院等。

    (村委会、开发商)

  3、根据规划部门批准的规划条件来编制规划方案和土地利用方案。一般也是由开发公司来做,其内容包括原村庄的住宅现状,土地利用方案,建设设计方案,回迁区域和开发区域的位置,配套设施有哪些,包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的,在符合规定的前提下,征求村委会和区政府街道办事处的意见后,由开发公司委托设计公司来编制规划方案。

   (村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室)

   4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案(一村一案)。在实务当中,一般是先定拆迁安置补偿方案,对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好,尤其是安置面积需要提前确定,才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积,楼座,楼间距,总型图。

  5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决,表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。(最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证)保证合法有效性。

6、实施拆迁。一般委托村委会实施。(拆迁过程中事项的公证)开发公司作为一级开发主体,成为城中村改造的实施主体,但对村里的实际情况不了解,所以一般由开发公司出资,根据拆迁安置补偿方案,委托村委会组织实施。

  7、有周转地的,办理土地、规划、施工各项手续,建设回迁楼。

  8、拆迁完毕,开发用地储备。

城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地,建设回迁住宅,商业,回迁服务和办公楼;第二是市政公用设施用地,包括道路、绿地等;第三是开发用地,这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式,直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式,如果通过出让的方式获得,需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会,开发用地拆迁完后先收储,拿到土地中心,然后由土地交易市场实行招拍挂。

  9、开发土地公开出让,竞得土地后办理开工手续,建设商品住宅。

以上是城中村改造的程序。

那么开发企业如何介入城中村改造,并根据现有规定成为一级开发主体?怎样通过招拍挂成为二级开发主体?现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。

现在城中村改造实行一级开发制度,大致程序是开发企业与村委会签订协议,得到村委会的认可;然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导,商国土部门选定,再由市地产集团出具委托,与开发企业签订一级开发委托协议,才能成为一级开发主体,实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作为一级开发的主体,实务当中一般是先经村委会同意,同时经过区政府同意,成为一级开发主体,签订协议后要报城中村改造办公室备案,城中村改造办公室要给土地规划建设部门发盘,明确某项目选定了某个开发企业作为一级开发企业主体。

一级开发结束后要进行成本评估评审,从理论上来说,一级开发不必然成为二级开发主体,不一定拿到开发用地。二级开发主体要走招牌挂的程序。所以需要对一级开发付出的成本做一个判定,开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由评估单位(政府指定的)进行评估,最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本。实际当中一级开发成本有票据的是一大部分,但也有另外一部分支出没有正规票据,评审中心不予评定。

作为开发企业来说,实施一级开发目的是二级开发,拿地后做商品住宅开发获取利益。作为政府,其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发。16号文补充意见规定实行委托一级开发主体实施一级开发,进行二级开发联动。在实施过程中,往往是由一级开发企业先行建设回迁房,二级开发需要通过招牌挂公开出让,招牌挂时回迁住宅二级开发是附带义务的,要进行回迁安置房的建设,但拿地的时候需要支付全额地价,在建设回迁安置房屋时,资金再在全地价款中进行拨付。建设回迁安置房的资金在一级开发的成本中已经测算出来了。作为一级开发主体,已开始进行了回迁安置房屋的建设,已投入了建设资金,这会使得非一级开发主体再介入进来就很困难,交接、评估等工作也不容易进行。所以实务当中,进行了一级开发的主体往往会成为二级开发主体。

作为开发企业参与城中村改造首先会进行成本测算。开发商和村委会之间会讨价还价,作为开发商来说希望回迁面积越小越好,作为村委会来说希望回迁面积越大越好。

1、拆迁安置补偿成本

1)回迁安置房建设成本

2)补偿费用

3)实施拆迁费用

2、商品房楼面地价

 拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积(开发用地面积×容积率)

(取得开发用地成本)

3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本

楼面地价+建安成本+配套费用+其它

4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本

当然,这是一种较为粗略的算法,具体测算应由房专业地产会计师来做。有了具体成本预算,才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。

城中村改造协议内容:

1、项目基本情况,位置,面积,人口等;

2、项目性质及规划指标,是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积,回迁用地指标;

3、运作模式。如开发商出资,跑办手续,村委会出地等;

4、规划方案;

5、拆迁补偿安置方案制定及实施;

6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准;

7、双方权利义务;

8、回迁安置房屋建设。回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见,有时需要单独签订有关户型的补充协议,开发公司负责建设,村委会进行监督,如建筑材料的监督,质量的监督等。村委会可设立监督小组或委托监理公司来进行监理。包括时间,期限,交房标准等。交房标准涉及到住宅的交房标准,商业的交房标准,办公用房的交房标准,有时交房标准需要签订额外的补充协议。当然作为开发商来说,希望降低交房标准,作为村委会来说,希望尽可能高的提高交房标准;

9、 乙方收益;

10、双方履约保证;

11、其它。

城中村改造补充协议文本

1、拆迁补偿安置协议(草案);

2、回迁安置房屋建设协议;

3、回迁安置交房标准:

 住宅,商业,服务办公用房。

 

参与城中村改造一级开发与二级开发关系:

1、一级开发(结束)成本评估、评审;

2、二级开发附带建设回迁安置房屋义务通过招拍挂取得开发土地,支付全地价款;

3、建设回迁安置房屋资金,从开发土地全地价款中支付;

4、回迁用地早划拨,开发土地出让前一级开发主体已开始建设回迁安置房,他人难以介入;

5、一般一级开发主体取得开发土地。

注:政府收益返还村集体基本没有。

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