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关于对营改增后土地增值税征管工作的思考  

2017-01-15 11:25:14|  分类: 讨论区 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:青岛市地税局李沧分局

    随着我国城镇化进程的不断加快,房地产行业快速发展,土地增值税成为新的税收增长点。特别是在营改增后,税收政策变化带来的影响,随着时间推移逐渐显现,土地增值税对地税的贡献度明显提升。但是在实际工作中仍然存在政策尚未明确、各地执行尺度不一等问题,且土地增值税计税过程较为复杂,既增加了土地增值税征管难度,又使征纳双方矛盾进一步凸显。笔者就“营改增”对土地增值税政策和管理上的影响,进行了分析,提出了建议。

    一、李沧区房地产业总体概况        

      

    从2012 年末至2016 年房地产行业发展的态势来看,房地产企业的数量增加势头依然强劲,每年分别以16.56%、19.32%、9.05%和32.75%增长率增长,房地产业税收占比由2012年的13.89上升到2016年的27.7.制造业企业腾笼换鸟纷纷外迁,城中村加速改造,居住环境改善,公共交通配套等设施建设完备,由于以上种种原因决定李沧区房产热销,房地产业仍是李沧区的支柱产业。

     

    由此可见,土地增值税的调控力度尚未到位。营改增后,土地增值税清算征收工作任重道远。2015年,受国家宏观经济政策影响出现波动,2015年房地产业比2014年占比下降5个百分点,重要原因就是2015年宏观调控导致房地产市场出现短暂低迷。

    二、“营改增”对土地增值税政策和管理上的影响

    房地产业的产业链很长,涉及上下游几十个行业,它的发展对启动消费、扩大内需、拉动上下游产业的发展和促进国民经济增长有较大影响。营改增后,土地增值税和增值税并存,一定程度上,对执行现行土地增值税政策有较大影响。

    (一)土地增值税收入确认的影响。“营改增”后,房地产企业相关的财税处理发生了变化。企业会计在处理对转让商品收入的确认上,“营改增”前转让商品收入为含增值税价格,而“营改增”后为不含税的价格。目前作为存续征收的土地增值税,“营改增”前开发的房地产项目,转让收入在“营改增”后收入的确定和衔接问题,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。根据《试点实施办法》(财税〔2016〕36号)精神执行。老项目不存在链条抵扣问题,故收入、成本的确认均按照企业适时的正确财务处理进行确认,无需再进行调整收入。税务清算时发现“营改增”前房地产项目转让收入有问题,少计收入需补缴税款的,按原土地增值税政策确认收入,按增值税相关规定进行补缴税款。

    (二)土地增值税扣除项目的影响。由于房地产项目的成本费用构成非常复杂,而可以扣除的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本等,“营改增”后会造成土地增值税“税前扣除”的结果不一致,会直接导致土地增值税“税前扣除”成本和费用的下降。比如,对于劳务、土地开发成本、拆迁补偿、公共配套成本难以认定,由于土地来源的多样性,以及土地开发对于公共配套的捆绑条件等因素,这就导致此类成本均很难取得依法允许抵扣的进项发票。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号,以下简称43号文)规定:“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目”。房地产开发企业开发按照简易计税的项目,土地增值税清算时,清算项目中的扣除项目因进项税不能扣除,扣除项目的增值税可以扣除,容易把握。但对一般计税项目,清算时,哪些进项税专票可以扣除,难以准确把握。增值税票管理权属国税机关,账务上,企业已做抵扣的专票,可能会发生清算完成后,因各种原因,专票不能抵扣了,或者因客观原因不能抵扣的专票经总局稽核后又能抵扣,这种事后的变化,会导致清算结果难以准确;清算审核,意味着地税机关需要对专票是否可抵扣进行审核,而增值税发票由国税局管理,按照目前的清算审核程序设计,地税机关有超越管理权限的嫌疑。

    (三)房地产项目管理的影响。目前,房地产开发企业是按开发项目实行项目的属地化管理,“营改增”后对亦是如此。根据36号文件精神,房地产卡开发企业按常理均为一般纳税人,可以选择采用一般计税方法或简易征收方法计税,目前房地产的老项目可能存在多种不同的状态。比如,尚未开工、开工进度较慢且预计后续会取得大量的进项税额的、开工过半但尚可取得较多进项税额的、接近完工状态等。房地产开发企业应根据各房地产老项目所处的状态,测算老项目的增值税税负变化范围,对一般计税方法和5%的简易征收方法下的税负结果进行比较,并结合不同的计税方法的管理要求,来选择合适的计税方法。国地税在管户移交的同时需将房地产项目管理资料进行移交,以便双方共同管理。

    (四)土地增值税预缴的影响。“营改增”后,由地税部门征收的营业税改增值税后由国税部门征收,企业所得税和作为附税的土地增值税仍由地税部门征收,这就在实际征管中出现“共管户”。当前土地增值税与增值税并存,从形式上看土地增值税与增值税同时预征有“重复征税”的嫌疑,而现行的税收政策《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局〔2016〕第18号公告)第十条、第十九条中表述,一般纳税人和小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。现行土地增值税也是按照预收账款的一定比例预征,那么土地增值税在预征时间和收入的确认上与增值税保持一致。为方便征管,可明确由国税进行代征。

    三、土地增值税征管的建议及措施

    (一)深化国地税合作,完善信息共享。充分合理利用国地税资源,简化程序,优化征管,定期将增值税计税依据与土地增值税计税依据进行比对分析,相互交换涉税风险信息,加强土地增值税管理。将房地产开发项目纳入日常监控范围,精准掌握每一个开发项目的土地面积、合同价款、销售价格、税款入库金额等信息,积极建立《房地产开发项目土地增值税日常管理电子台账》,并按月、季做好数据更新,通过实行台账式管理模式,实时监控每一工程项目的销售进度和税收实现情况。同时,应将绩效管理督查督办贯穿征管和清算的全过程,重点突出对责任科室和个人的完成时间节点、清算入库率、税收预警等指标的考核督导,从而有力推动土地增值税的征管和清算工作。

    (二)强化前端管控,完善成本备案。从土地增值税基础征管开始打牢清算工作基础,在房地产项目立项或开发之初,积极向企业宣传土地增值税的相关政策和要求,利用金税三期系统强化房地产项目信息采集的契机,建立房地产数据采集机制,在对房地产项目的开工时间、竣工时间、预售时间、工程预算和工程造价等信息进行全方位采集的同时,要求房地产企业定期就所有发生的成本费用向税务机关备案。对纳税人开发建设的房地产项目,平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格,增值额和增值率较高的,进行重点关注,通知企业提交土地成本、建安成本和销售价格等信息,进行预征率的匡算工作,提高预征率,确保预征土地增值税及时足额入库。同时引导房地产企业尽早了解土地增值税的清算流程和模式,及时按清算要求准备资料。在企业清算过程中,对土地增值税相关政策进行说明,并指导应用。将税企在政策方面的主要争议,从税务审核阶段前移至企业清算阶段,也让税务人员提前了解房地产项目,为高效审核打下基础。

    (三)依托“综合治税”,实现源头控税。强化税源动态监管能力,建立综合治税清算审核机制。结合房地产项目拍地、立项、报规、报建、竣工验收、预售和办分户产权证等开发流程,与住建、国土和规划等政府职能部门建立常态化联系,推动房地产项目一体化、社会化管理。完善部门间涉税信息传递制度,充分利用从相关部门获取的涉税信息,验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性。探索建立部门联动机制,根据综合治税平台的建设情况,在报建、工程造价和开发成本专项认证等专业性较强的清算审核中,积极寻求建设、发改和审计等部门的支持,获取各监管职能部门的专项认证信息提高清算审核质效。

    (四)开展综合培训,培养复合人才。营改增后,进一步明确土地增值税相关政策,并针对清算审核工作专业性强、业务面广和精细化程序高的特点,建立清算审核专业管理科室或专项工作组,有针对性地将增值税与土地增值税相关涉税政策开展专题培训,提高纳税人和税务干部对政策的理解和运用,强化政策的执行力度,提高企业的申报质量和纳税的自觉性。同时,邀请具有建造审查资质的人员,针对土地增值税清算审核过程中可能存在的风险点、难点,对税务人员开展专题培训,打造专业复合型队伍。

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