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注册会计师、高级会计师、注册税务师,在税务机关和基层工作的多年,从事基层征管和稽查岗位。 用手机扫一扫就可以关注采穗园公众号。

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租赁合同中免租期如何处理  

2017-01-10 11:05:32|  分类: 讨论区 |  标签: |举报 |字号 订阅

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增值税视同销售的原则是:送就要纳税

但是,在销售东西的同时,再送东西呢?

此时有两种理解:①是卖手机、送了贴膜;②是手机、贴膜一同卖了手机的价格。

可见,前者就视同销售;后者,就视同销售。

那么,税务人员显然倾向于认为是前者,而企业显然倾向于认为是后者。

这样一来,争吵就再所难免了。如果税务总局不进行规定,我认为,就看双方谁争得赢了。

双方找证据,拼事实,辩法理,拿出合同进行分析,看其行为是前者,还是者者。然后决定那张贴膜,要不要视同销售。

 

结果,税务总局来了个“快刀斩乱麻”。它干脆做了一个统一的规定:

如果手机和贴膜,没有被开在“同一张发票上”,那么贴膜就算送,贴膜就要视同销售;

如果手机和贴膜,被开在同一张发票上”,就算手机和贴膜被卖了手机的价格,贴膜就不视同销售。

这是一种一刀切的方式,以发票内容作为判定依据,显然非常清楚明白,没有歧义,双方就不会争了。

 

看看税务总局的态度:只要发票能够实现,就不视同销售;发票实现不了,就要视同销售。至于你真实情况是什么,我就不管了。说深刻一点,就是“形式重于实质”。

税务总局有权这样规定吗?如果硬要分析,我认为,无权这样规定。因为《增值税暂行条例》及其实施细则,没有这方面的明确授权。

税务总局对进项的规定权很大,有上位法授权;但对收入的规定权,并不大。不过,大多数情况下,我们税务人员和纳税人,都非常认可税务总局的文件的,大家都欢迎这种做法,因为它其实是把事情简单化了。争议消除了。

 

好了,以上就是销售商品的视同销售问题。

现在,营改增了

 

现在,营改增了,这种卖一部分服务、送一部分的服务(或者无形资产)的情况,显然不能直接适用于传统货物销售的增值税政策。就是说,税务总局那个是否开在同一张发票上”的规定,不适用了。

所以,在89号公告出台前,这种情况就属于没有规定状态。

这样,免租期算不算赠送,就要看税务机关和纳税人,双方如何结合合同进行分析争论了。

税务的理由显然是:是租了33个月的房子,送了3个月的租赁;

企业的理由显然是,三年的租期,折扣后只收了33个月的租金。免租期只是一个商业上的说法。

我站在企业的立场,个人认为,这显然是一个三年的租赁业务,不能把3个月免租期分离出来征税。但这只是我的理解,税务如果有不同的理解,就看谁的理由充分了。咱们来争一争吧!

但是,还没等到到我们征纳双方开始争议,税务总局及时出台89号公告规定:不算送的。甚至不需要在发票上进行处理。

这又是一次税务总局的“一刀切”。一刀切一般来说都是不顾事实的,对事实进行的认定也是越权的,但我认为,只要征纳双方都满意,能够和和谐谐地把税处理好,也就好了。针过得、线就过得嘛。

 

只不过,我会要求我的学员认识到这整个规则是怎么来的。才能更好地把握税务整体规则。

 

比如,物管公司的合同,收三年的物管服务费,免费服务三个月,这三个月算不算无偿赠送?有规定吗?除物管之外,可能还会有其它行业,毕竟,这是一个商业模式不断创新的年代。

注意,“没有规定”。

因为89号公告只适用于“免租期”,是对租赁行业免租期这一业务的实质进行的“一刀切”,所以,其它服务,就不能适用了。

物管的免费服务三个月,该不该视同销售呢?这就要通过征纳双方的争议来判定了:

征税的理由是:销售物管服务33个月,白送3个月,送就要视同销售。

不征税的理由是:销售物管服务三年,折扣后只收了33个月的服务费,不视同销售。同时,也可以用“免租期”不视同销售来印证,但也仅仅是印证。不能直接适用。

 

慢慢争吧。这才是正道。所谓“人间正道是沧桑”,大概就是这个意,必须要争来争去。因为事实本身就象钟山风雨一样的“苍黄不定。”

或者再次期待税务总局一刀切,出文件规定:“物管免服务期不视同销售”,或者“以是否开到发票上为准”,或者“免费一律视同销售”等。

这就是中国税收规则与实务。

附件:

1.国家税务总局公告2016年第86号 “七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。”

2.财税〔2016〕89号  “一、自2016年1月1日至2018年12月31日,对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;自2016年1月1日至2016年4月30日,对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征营业税;在营业税改征增值税试点期间,对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征增值税。”

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