注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

采穗园博客

介绍最新的税收政策、财务处理等

 
 
 

日志

 
 
关于我

注册会计师、高级会计师、注册税务师,在税务机关和基层工作的多年,从事基层征管和稽查岗位。 用手机扫一扫就可以关注采穗园公众号。

网易考拉推荐

浅述房地产业“营改增”政策设计与管理衔接的建议  

2016-08-22 09:29:55|  分类: 营改增 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
2016-08-21 17:01:00 | 来源:青岛胶州市地税局 | 作者:刘作棣 王桂传

    房地产业“营改增”是税制改革的一项重要任务。此项改革涉及面广,内容复杂,建议政策设计坚持科学性、公平性、连贯性、统一性原则,以增强房地产业“营改增”融入增值税体系后税收管理的可操作性、实效性。

    一、要着眼长远,全力把握政策设计的重点和难点

    目前看,房地产业“营改增”政策设计的重点和难点主要表现在税率、抵扣项目的确定以及过渡政策的制定三个方面。建议在政策设计上突出抓好上述难点,以确保房地产业“营改增”在推行过程中平稳过渡。

    (一)统筹兼顾,科学设计增值税税率

    税制的核心要素是税率。鉴于房地产和建筑行业的产业特殊性、经济关联性、社会影响性,其税率设计不能一蹴而就。因为无论是增值税还是营业税,无论是价内税还是价外税,最终负税人是消费者。以稳定房价、调节房地产市场为目标,避免税负转嫁导致过重的税收负担,税率设计应当以社会功能为主导,兼顾收入功能以及调控功能。目前,税率的设计和测算有3种办法:一是地价准许抵扣测算办法。即允许地价作为购入抵扣项目,按一定年限和一定比例抵扣增值税款,此种测算办法可能造成较高的增值税税率;二是地价非准许抵扣测算方法。不允许地价作为税前抵扣项目,依据是国家不将以自己为主体的出让行为列入征税范围,此种测算结果税率较低;三是建筑行业延伸税率测算办法。充分考虑上下游行业的高度关联性,依据已确定的建筑业增值税税率,进一步测算房地产业税率。2011年11月16日,财政部 国家税务总局印发了《营业税改征增值税试点方案》(国税发「2011」110号),确定建筑业增值税税率为11%.为保持行业税率的关联性,房地产行业可对照建筑业税率进行测算和设计。无论采取哪种测算方法,建议房地产业的增值税率与建筑业、金融业税率统筹考虑,既要平衡政府的财政收入需求,又保持合理的增值税税负,避免对社会房地产消费造成实质性冲击。如单纯以增值税一般理论进行税率、税负关联性测算,理论税负差异如下:

    假定胶州某房地产项目每平方米售价为10000元,建筑安装工程费2500元,基本装修费1000元,前期勘察设计广告等费用1000元,后期绿化以及基础工程费用1000元。

    如不考虑土地抵扣税款因素并按房地产业、建筑业11%税率测算:销项税额=10000÷(1+11%)×11%=990元;进项税额=(2500+1000+1000)÷(1+11%)×11%+1000÷(1+6%)×6%=503元;应交增值税=990-503=487元,理论税负为4.87%,与现行营业税税负基本持平。

    如考虑土地抵扣税款因素(地价按总可售面积分摊1500元每平方米),而不考虑贷款利息抵扣因素,房地产建筑业税率分别为17%、11%:销项税额=10000÷(1+17%)×17%=1453元;进项税额=(2500+1000+1000)÷(1+11%)×11%+1000÷(1+6%)×6%+1500÷(1+17%)×17%=721元;应交增值税=1453-721=732元,理论税负为7.32%.两种方法税负差异较大。

    (二)客观谨慎,规范设立抵扣项目

    规范设立抵扣项目,建立健全一整套系统完备、客观公正、符合实际、具有操作性,又能自然融入整个增值税体系的抵扣机制,是房地产业“营改增”的关键环节。房地产业是资金高度密集型企业,其产品形成流程、商品价格构成以及产品完成周期、具体销售对象与一般工业企业迥异,特殊性十分明显。因此,其抵扣项目的设立应当持谨慎原则。焦点之一:地价是否列入扣除项目。按照价格构成理论,地价无论如何都是房价的构成要素,占比约40%-50%,应当列入抵扣。但是地价一次性投入大,周期长,土地购置时的地方政府并非企业,所以也不可能开具增值税发票,当期全额抵扣不现实。建议采用虚拟抵扣办法,允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证,按比例按期抵扣,实际操作简单,不失一个稳妥的抵扣办法。焦点之二:财务费用是否允许抵扣和如何抵扣问题。通常情况下,财务费用特别是贷款利息占房价比约为10-20%.金融业“营改增”全面推行后,房地产业在上一环节缴纳的增值税自然应当允许抵扣税款,但应考虑贷款周期、建设周期、销售周期,设定一个符合实际的抵扣比率。如不允许抵扣或者考虑不周,会对税负造成较大影响。焦点之三:保持与现有增值税抵扣体系的统一性。除土地、财务费用之外,外购原材料、接受建筑方提供的劳务等,均可按照现行增值税进项税额抵扣办法进行税款抵扣,但必须进一步明确可抵扣项目可抵扣情形、可抵扣项目不可抵扣情形、不可抵扣项目之间的划分,使房地产企业增值税抵扣能够顺畅地融入整个增值税体系。

    (三)注重衔接,严密制定过渡政策

    房地产行业产品形成、销售周期的独特性,决定了房地产行业“营改增”应当特别注重过渡政策的制定和衔接,以便增强制度和管理的可操作性。

    1.期初产品和库存的抵扣问题

    “营改增”在某一个时点推开后,一个最大的难题是:期初投入已经形成,但未实现可抵扣税款,已开盘的老项目(库存项目)怎样申报增值税?如参照交通运输业、电信业“营改增”前的固定资产和存货未被许可抵扣政策,房企的库存也可能不允许抵扣税款。为避免造成这种困境,建议对此进行深入调研,允许按可售面积、产品投入、建设周期等参数进行测算,设定一定比例形成期初留抵税额进行抵扣。

    2.“产品预售在先,结转成本在后”的抵扣链条倒挂问题

    产品从预售、网签到交房的过程周期较长,不一定能形成销项税额与进项税额完全匹配的情形。先按照税率申报税款,企业税负陡然增高;交房后申报税款,税负不平衡。建议参照土地增值税预征办法,先按照一定的税率预征,而后进行清算。

    3.欠税的处理问题

    “营改增”后,房企实际存在的营业税欠税应当妥善处理。从理论上来说,营业税将在“营改增”后不复存在,但实际上,房企的期初库存和前期欠税不可能在某一个时点全部清缴入库。因此建议设定一个适当的过渡期,同时制定符合征管实际的欠税清缴管理办法。

    4.出租不动产适用政策问题

    房地产项目形成后,房企也可能存在未售先租情形。财税「2013」106号文明确规定:对试点范围内提供有形动产租赁服务的,在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税,征收率为3%.不动产出租情况建议参照此文件精神执行,对“营改增”前已经签订出租合同的,建议实行“老办法”。

    5.土地增值税的管理问题

    “营改增”后,形成了增值税、土地增值税、企业所得税并存的局面,重复征税的可能性依然存在。另外,一部分房地产纳税人企业所得税本来在国税管理,“营改增”后,地税部门“以票控税”机制不再发挥作用,再由地税部门对房地产项目进行土地增值税的清算,在管理上困难很大。建议,在土地增值税依然存在的前提下,制定符合实际的清算管理办法,以便完善此税种的管理。

    二、要结合实际,及时调整税收管理的目标和方向

    2015年全面实行“营改增”以后,到2016年,作为地税部门主体税种的营业税、主体收入、税收管理将受到巨大影响。以胶州市为例,2014年分别入库房地产业、建筑业营业税4.6亿元、3.6亿元,合计8.2亿元,占年度总收入的20%.“营改增”后,两个行业年度收入预计将减收8-9亿元。除全面做好“营改增”前后的衔接工作外,还应积极应对业务萎缩、收入下降的形势,在税收管理重点、方向上做出相应调整,以充分发挥地税部门的职能作用。

    (一)适应经济发展新常态,培育新型重点税源

    1.管理方向一:加强重大建设项目征管

    “营改增”后,地税部门应着眼于重大建设项目税收管理,努力消除减税因素的影响。如胶州市依托国家级开发区,全力打造一条千亿级高端制造业产业链,2014年底全市新签约过亿元、过千万美元项目58个,总投资373.2亿元;新开工过亿元内资项目76个,总投资398.1亿元。建议地税部门建立健全大项目管理机制,依托政府综合治税平台,强化跟踪管理,动态搜集项目推进信息,畅通涉税服务渠道,为强化税源管理奠定坚实基础。

    2.管理方向二:着眼产业结构升级挖潜

    胶州市在产业结构调整升级方面更加注重三次产业协同发展,立足于高端、智慧、高新技术,积极引进科技含量高、带动能力强的技术密集型项目,特别是重点引进世界500强、重点央企国企、上市企业,多个百亿级项目平台正在形成。就地税部门组织收入角度而言,加强与政府部门的项目信息对接,强化产业升级前后形成税收的管理,无疑将取得收入、质量的双重效益。

    3.管理方向三:强化新兴行业税收管理

    胶州市依托国际物流港,全力打造千亿级现代物流产业链。据统计,胶东国际机场总投资达381.75亿元,机场配套建设总投资达1000亿元。下一步,一大批新兴现代服务业、物流业企业将落地航空城。地税部门应密切关注以上新兴行业的发展,做到提前介入和服务,为涵养地方税源、促进挖潜增收起到积极推动作用。

    (二)建立税收管理新模式,理顺内部管理机制

    当前,地税部门应当提前谋划,未雨绸缪,及时调整征管模式,以适用“营改增”后税收管理形势的需要。一是调整税源管理机构职能。重新审视和改进现有管理模式,按照纳税人“规模+地域”或者“行业+事项”分类的原则,结合税源结构特点设置专业税源管理机构职责,建立健全征收服务、预警评估、管理稽查互动互联的内部管理机制。二是重新确立主体税源。基于“营改增”前后税源发展变化动态以及税制结构现状,以营业收入、年纳税额、行业利润率为参数,有针对性地筛选部分制造业、房地产业、建筑业(重大建设项目)作为地方主体税源,并完善相关征管措施与考核机制。三是创新税源管理手段。以“信息管税、精细管税、规范管税”为总体思路,突出重点税源精细化管理、一般税源规范化管理、个体税源定额化管理基调,做到既抱西瓜,又捡芝麻,并适时将征管力量向支柱行业和重点税源倾斜。

    (三)打造税源监控新平台,提高风险防控能力

    建立严密的税收风险防控体系,堵塞管理漏洞。一是突出集约化管理。“营改增”后,应在调整管理模式的前提下设立税收风险防控中心(局),对接外部的综合治税信息平台,由其牵头负责对全部税收风险、第三方涉税信息实施集约化管理,专人负责风险事项、涉税信息的分类汇总,逐一筛选分析,排除无效信息,确定有效数据,重点解决风险应对不全面问题。二是突出流程化管理。按照“分类派发-调查核实-加强评估(移交稽查)-及时反馈”的流程运作,对每个环节风险点核实都明确规定完成时限、核实方式、反馈时间、办理单位、责任人员,确保每一类疑点都在规定的时间内核实、反馈。通过信息疑点排查的程序化和标准化,所有核查事项分类流转、分项办理,形成环环相扣的数据应用和风险防控链条。三是突出平台化管理。完善风险防控考核管理办法,并将其融入到单位(个人)绩效管理考核机制之中,以加强专门监督,加大考核力度,强化责任追究,对风险防控全部纳入一个监督平台、一套管理制度之下,增强涉税风险信息核实的规范性,全面提升涉税风险应对能力。

    三、要转换角色,不断提升经营管理的能力和水平

    房地产业“营改增”牵一发而动全身。作为社会层面的房企和建筑业纳税人,也应勇于担当,积极对接,以全新的姿态配合改革,采取得力措施强化管理,形成“营改增”社会合力。

    (一)转变经营理念

    当前,房地产业面临高地价、融资难、行业竞争不断加大、库存难去化、销售市场收缩的多重不利因素。特别是“营改增”后,收支都将由价内税变为价外税,同时,增值税发票的类别、税率、计算都比营业税更为复杂,并带来销售定价、成本定价、税负的重大变化。因此,无论是房企还是建筑企业,都应当深入研究并深刻理解“营改增”的原理,分析和预判“营改增”的影响,结合市场、政策、上下游企业经营情况,重新定位和规划投资方向、机制和规模,以变被动为主动。

    (二)提升纳税意识

    房地产业“营改增”后,将逐步告别营业税,变为增值税一般纳税人。对房企来说,“营改增”不仅仅是税种的变化,更是一种纳税机制的变化。因此,纳税人应当全方位提高纳税意识,结合自身实际,自觉与“营改增”落地的每一项政策进行对接,在项目规划、价格制定、材料(劳务)采购、工程结算、产品销售、起初库存、资金周转等方面,通盘考量增值税因素,防止被动。另外,除增值税外还有企业所得税、房产税、土地增值税、土地使用税等税种要统筹考虑,依法申报,不能顾此失彼。

    (三)强化财务核算

    与营业税相比,增值税核算工作相对困难。营业税只有1个科目,政策简洁,核算简单;而增值税至少需要10多个科目,核算要求、复杂程度、工作难度可想而知;营业税计算方法简单,而增值税施行抵扣制,计算方法更加复杂;增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳环节与财务核算密切相关,其中任何一个环节出现问题,都会影响其他环节或者带来税收风险。因此,建议纳税人结合实际,配齐配强财务人员,或者成立专门的税收核算部门,以完善内控机制,降低税务风险。

  评论这张
 
阅读(15)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017