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营改增对二手房交易税负的影响  

2016-03-23 15:09:45|  分类: 营改增 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马泽方

    营业税改征增值税全覆盖后,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。有人认为,营业税税率为5%,而增值税税率是17%,个人税负将大幅上升。笔者认为,了解营改增的来龙去脉,是分析税负增减的前提。

    今年2月,财政部、国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),其中第二条规定:“个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。”

    按照往年营改增政策,营业税优惠都会顺延,原来免征营业税的,营改增后也基本免征增值税。3月18日召开的国务院常务会议部署,新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续,对特定行业采取过渡性措施,确保所有行业税负只减不增。因此笔者认为,营改增后,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,会继续免征增值税。那么,个人将购买不足2年的住房对外销售的,是否需要按17%的税率全额征收增值税呢?笔者认为,这也是不可能的,因为增值税是有相关政策的。

    除了营改增后的某些行业外,大多数企业增值税税率为17%,但这是一般纳税人的税率,根据《财政部、国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《增值税一般纳税人资格认定管理办法》(国家税务总局令第22号)和《国家税务总局关于明确〈增值税一般纳税人资格认定管理办法〉若干条款处理意见的通知》(国税函〔2010〕139号)规定,自然人不能被认定为一般纳税人,自然人是小规模纳税人,小规模纳税人征收率为3%(不含税销售额的3%),显然比营业税税率更低。假设营改增后个人转让二手房征收率与营业税税率一样,依然为5%,也比营业税税负要低一点儿,因为增值税是按照不含税销售额来征收的。

    现在的问题是,上述现行二手房交易营业税政策不适用于北京、上海、广州和深圳,它们仍然适用2015年财政部、国家税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号),即个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。因此,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售如何征收增值税就成为难点。

    笔者认为,营改增在全国推行,可能不会区分地域,将统一沿用财税〔2016〕23号文件精神,即个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税;个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税,或适用小规模纳税人3%征收率,也可能实行5%征收率。总之,税负都会有所下降。

    作者单位:北京市国税局

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