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二手房交易开征增值税后对于购房者和售房者的影响分析  

2016-03-14 08:57:00|  分类: 营改增 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今天早间,国家税务总局局长王军回应了有关营改增改革问题。王军说,今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战,如数量多,涉及近1000万户纳税人;时间紧,只有不到两个月的实际准备时间;首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易;还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税,税务部门准备任务艰巨。虽然相关的政策没有出台,但我还是决定与大家一起谈谈个人二手房交易的“营改增”是什么?改什么?
“营业税”是对营业额直接征税,根据最2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。
个人二手房营改增了,只对房子增值部分征税,没增值就不征税。以前营业税税率是5.6%,据业内人士透露,房地产业、建筑业增值税税率或为11%,具体是多少只有等到政策出台后才能确定,下面我给大家具体分析一下5月1日起个人二手房交易开征增值税后对于购房者和售房者的具体影响:
一、个人二手房营改增对购房者的影响
如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税,一套成交价为200万元的普通住宅在5年内出售,需要交纳11.2万元营业税。改为税率为11%的增值税 之后,若按原价出售则需要缴纳近20万元[200万÷(1+11%)×11%]的税费。个人购房不存在抵扣,购房者就要实实在在地多花8.8 万元。
二、个人二手房营改增对售房者的影响
个人二手房交易需要缴纳的增值税为销项税额减去进项税额,由于政策还没有最终出来,到底哪些项目可以抵扣并不明确,是以前缴纳的营业税吗?况且以前的房子要是属于福利分房又如何抵扣,再就是那些大约在2003年房子涨价前就已购进的成本很低的房子到底应如何抵扣也是一个大问题,如果“进项税额”不到位,那么“营改增”之后的税负就会增加,这样为了避免加重税负,引发房价转嫁性上涨,我估计可能会有一个统一的、类似于营业税率的、比较低的增值税率作为过渡政策。
总之,该政策的出台是一件标志性的大事,首次涉及自然人缴纳增值税征管,我相信税务部门将打通政策落地的“最后一公里”,特别是对接纳税人的“最后一公尺”。
最后,再给大家一个截至目前为止的二手房交易税费费清单,以供参考:
1.契税:(1)首套房且面积90平米以下,成交价*1%;(2)首套房且面积在90-144平米之间,成交价*1.5%;(3)其他:成交价*3%。
2.营业税:2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。
3.个税:个税的征收方式为:应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。
4.印花税:买卖双方各0.05%:
5.土地增值税:目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
6.登记费:个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
7.房地产交易手续费:新建商品房按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房减半收取,由买方承担。其他情况按6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。
8.佣金:成交价*3%,交易双方各付一半。
9.贴花:5元/套。
10.评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。
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